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分析师称降低资本金难刺激房地产投资

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分析师称降低资本金难刺激房地产投资

2009-06-02 08:54:00

来源:证券时报

 

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市场期待的固定资产投资项目资本金比例调整,5月27日正式公布了调整结果。经过此次调整,电解铝项目的最低资本金比例上调为40%;钢铁、水泥项目则继续分别维持40%和35%的高位。同时,煤炭、机场、港口、沿海及内河航

市场期待的固定资产投资项目资本金比例调整,5月27日正式公布了调整结果。经过此次调整,电解铝项目的较低资本金比例上调为40%;孕妇癫痫护理方法有哪些钢铁、水泥项目则继续分别维持40%和35%的高位。同时,煤炭、机场、港口、沿海及内河航运等项目的较低资本金比例调低为30%。自1996年资本金比例制度建立以来,房地产项目的资本金比例首次调低。其中,保障性住房和普通商品住房项目的较低资本金比例从2004年的35%调低至20%,恢复到1996年的水平。其他房地产开发项目的较低资本金比例为30%。

住宅地产项目资本金比例下降幅度之大远远超乎市场预期。这背后反映了什么?这说明政府已经下定决心启动住宅消费以刺激经济繁荣。因为房地产业涉及到上下游将近50个相关行业,对经济有巨大的拉动作用。更重要的是,去年11月份至今的地产"小阳春"说明,城市住宅需求还是非常旺盛。可以说,住宅房地产需求,压根儿不需要刺激,高房价反映出来的供需矛盾,本身已经成为社会重大问题。现在的关键是增加供给,这样才能既达到平抑房价满足广大老百姓的需求,同时又能拉动经济增长。这一点,在1998年亚洲金融危机之后的中国经济中已经得到印证。当时,中国经济虽然进入通缩时代,但依然保持7%左右高速增长的奥秘,就在于货币化分房启动房地产需求对精神性癫痫患者预防措施和投资。

那么降低住宅地产行业的资本金比例,就能起到增多城市住宅供给的作用吗?回答是:不一定,这还需要其他条件的配合。

因为降低投资项目资本金比例的政策,本质上和降低基准利率、存款准备金率一样,是一种信用扩张政策。它等同于提高企业财务杠杆,有点类似于降低期货投机中保证金比例的意思。这意味着,在同样多的资本条件下,住宅地产业可以比其他行业贷到更多的款项。因此,社会资源就能更多配置到地产行业中去。

但这需要相应的前提。首先必须是住宅库存出清完毕,旺盛的需求仍然存在,这样才能导致住宅地产商全面开工,否则即使政府给政策,企业也因为悲观预期而缩小投资。

其次是住宅地产的主要投入要素--土地的供应依然是地方政府垄断。目前虽然有龙头住宅地产公司开始拿地、扩大投资的迹象,但就从整个行业来说,仍然是悲观预期较多。因此,在未走出复苏、房价稳定上升之前,地产商估计还是小心翼翼的为多,降低资本金比例的效果未必立即彰显。

再次,就算地产回暖、高房价再次刺激地产商加大投资以增多住宅供给,但房地产商财务杠杆增大得来的信贷资金,较终还是会流进地方财政的腰包。因为地方政府还会像以前那样有意控制土地供应节奏,以维持高地价收益。房子不可能建在空中,土地供给不增多,钱就是再多,住宅供给还是有限。因此,政府让资金流进房地产行业没错,但土地产权问题不解决,还是地方政府垄断土地一级市场,钱还是不能转化为现实生产力,较终只能转化为政府财政的额外收益老年人癫痫病发病原因都是什么呢

根据国际经验,一国城镇化率突破28%之后,将进入加速阶段,较后在70%附近才稳定下来。中国目前城镇化率不过45%,这意味着未来一段时间内,人口向城镇集中的步伐不会慢下来,城镇住宅需求小不了。中国城镇化目前表现和欧盟国家一样:都是以大城市为"点"向外扩张,同时,农村地区人口和财富向城市群成"片"集中。这个过程,需要城市政府增多城市核心区和郊区的地铁、高速公路等基础设施的投入,尤其是郊区建设用地的供应。这就不仅需要大量的钱,而且还需要土地产权的明晰以及土地市场的建设。从长期来看,后者更为重要!

提振地产业以满足居民住宅需求,并且以此拉动中国经济的思路是正确的。但光是引导信贷资金流入比例,显然是不够的,而且是危险的。在土地供应以及农村建设用地、宅基地流转政策不配套的情况下,住宅地产业资本金比例降低的结果,很可能只是"地王"不断刷新纪录,但住宅供给依然不旺的局面。

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